“抵押不破租赁”规则包含抵押不破先租赁、抵押破后租赁两条原则，前者即抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；后者即抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

对金融机构而言，押品是缓释授信业务风险的重要手段，而因“抵押不破租赁”原则，抵押物是否存在租赁权、租赁权与抵押权孰先孰后对于押品能否充分发挥风险缓释潜力具有决定性作用。

较之已作废的《物权法》，新施行的《民法典》对于如何确定抵押权与租赁权的关系进行了重大改变。商业银行可以通过对相关法条进行对比解读、辅以银行近年典型授信案例，最终针对相关变化提出应对建议，希望信贷业务人员学习借鉴，在实际业务操作中举一反三，充分保障银行授信资产的安全性。

法条比对与解读‍

抵押权与租赁权的关系规定在《民法典》的第405条中。原先规定在《物权法》的第190条中。首先，我们来看一下两个条文之间的变化:

《物权法》第190条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

《民法典》第405条：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

法条解读：在物权法时代，租赁权可以对抗抵押权的条件为，在订立抵押合同前抵押物已出租。而在民法典时代，租赁权可以对抗抵押权的条件为，抵押权设立前抵押物已出租+转移占有。通过对比上述法条可以发现，对于如何判定租赁权可以对抗抵押权，《民法典》增加了一个关键条件：抵押财产转移占有。

在《物权法》的法律框架下，由于法条描述较为模糊，故在以往的司法判例中，法院通常会以租赁合同签订时间与抵押合同签订时间的先后顺序作为依据来判定租赁权是否可以对抗抵押权，这就使得银行等金融机构在维护自身权益时相当被动。由于租赁合同属于出租方（即抵押人）与承租方的相对民事行为，对于银行等金融机构而言，难以在签订抵押合同时通过公开途径查询抵押物上是否已经存在租赁关系。如果抵押人在向金融机构申请贷款时刻意隐瞒抵押物已签署租赁合同，甚至在判断自身经营难以为继时，与承租人恶意串通、临时签署一份长期租赁合同并刻意将租赁合同签署时间早于抵押合同签署时间，那么法院在进行司法判定时将不得不采信相关租赁关系的存在。

即使金融机构怀疑抵押人与承租人的合同签署动机，也缺乏科学手段来鉴别租赁合同的真实签署时间；如果相关虚假租赁合同的租金水平远低于市场水平，或者已约定在合同签署时一次性完成了租金支付，极大地削弱抵押物的风险缓释效力。但是，在民法典时代，就为金融机构破解上述难题提供了实践的可能。

典型案例展示‍

（一）案例一：现场核查流于形式，未能收集租赁信息

“稻草人”机械公司以名下一处商业房产作为抵押，向“橙子”银行申请贷款，经办人员在对抵押物进行贷前现场核查时虽发现部分房产存在占用，但对借款人“临时使用、未签订租赁合同”的解释盲目采信、未向实际使用人进行核实。后该公司因经营不善出现逾期形成不良，“橙子”银行立即启动诉讼请收措施，拟通过司法处置抵押物缓释授信风险。但在执行过程中，清收入员发现由于经办人员的现场核查工作流于形式，在办理抵押登记前未能收集该抵押物已经存在长达15年租赁合同的事实。后续在处置过程中，由于抵押物过低的租金回报率导致三次流拍，最后“橙子”银行被迫接受以物抵债。

主要风险成因：押品准入前，经办人员未认真履行押品现场核查职责，未发现该抵押物存在长期租赁；亦或在抵押人恶意隐瞒租赁的情况下，经办人员即使认真履行了押品现场核查职责，但客观上无法核实抵押物是否签署租赁合同，进而无法确认抵押物是否存在租赁权对抗银行抵押权的情况。

（二）案例二：租赁双方狼狈为奸，倒签合同对抗抵押

2018年“木头人”贸易公司以自有位于“仙境”市的一处商铺作为抵押，向“芒果”银行申请贷款。后该公司因经营不善出现逾期形成不良，“芒果”银行立即启动诉讼清收程序，通过司法途径处置抵押物。但在2019年执行过程中，借款人突然出具一份签订时间早于抵押合同时间、租期长达20年的租赁合同，“芒果”银行明知该合同系借款人恶意伪造、但是无法通过科学手段进行鉴别。后续虽然在“芒果”银行清收入员的不懈努力与反复施压下，迫使承租人主动解除该租赁合同，但也拖慢了司法进程、给“芒果”银行的不良清收工作造成了不良影响。

主要风险成因：本案例发生在《民法典》正式施行前。在《物权法》法律框架下，一般认定租赁合同签订日期即为租赁权生效日期，不以承租人实际占用日期为生效日期。若借款人道德低下，恶意隐瞒抵押物在抵押登记前就已经签署租赁合同事实，或者与承租人串通、倒签租赁合同，金融机构将难以行使抵押权。

应对建议

通过以上案例得知，在《物权法》法律框架下，金融机构试图保障自身抵押权以对抗原租赁权可谓困难重重、步步危机。但是，所谓“法律具有指引作用”，目前已经施行的《民法典》对“抵押权与租赁权关系”的重大改变，可以为金融机构破解上述困局提供以下指引：

1.商业银行信贷业务人员必须认真履行押品现场核查相关要求，切实核实押品实物是否存在、是否与权属证书所载明的内容一致、是否被实际使用、前往登记机关查询是否存在其他抵押权人或查封等限制信息；特别是在抵押物非抵押人自己占用的情况下，需要详细向该占有人核实是否为承租人以及租赁期限等信息；

2.商业银行信贷业务人员应严格执行面签制度，亲见权利人在相关法律文书上签名、盖章，双人办理抵质押登记，并在设立抵质押权当天再次对押品的占有情况进行现场核实，书面记录现场核实情况并辅以照片、视频等佐证材料，在必要情况下，可聘请公证机构对相关核实材料的效力进行公证，以便后续能够对潜在的承租人提出有效的抗辩。